对于地产企业而言，精装修工程已经逐步成为必选项之一，一方面精装修交付可以提高项目的品质感，另一方面，精装修也是突破限价的有效手段然而在精装修实施中问题层出不穷，限额突破、反复拆改、质量问题等等，这些问题一直困扰着开发商规避这些精装问题的有效解决方式是样板引路样板引路已经推广了很多年，大家也都知道有样板先行这么一回事，但是不论从现场实施，还是商务管理方面还是会遇到各种各样的问题本文就从土建与精装修场地移交、质量敏感点以及商务方面分享一下精装修样板先行的知识题纲01精装修样板引路的土建前置02精装修样板引路的实施03精装修样板引路的商务注意事项
01
精装修样板引路的土建前置
02
精装修样板引路的实施
1.精装修样板引路的流程1.1土建自检合格提供可移交楼层土建需要自检合格，根据移交计划，按时对需移交楼层完成必须的整改，场地要清理完成1.2装修单位进行复检装修单位根据移交计划进行检查，形成一户一档报项目部、监理及总包；以三层为单位，三天内完成检查1.3针对复检出的问题，总包限时整改根据精装单位提供的检查一户一档，总包组织整改；以三层为单位，按计划完成整改并报精装单位检查1.4装修单位终检完成移交以三层为单位精装单位在两天内完成复查，仍未整改完部分工程调整为由精装单位负责维修；复检后即为土建移交完成，原则上后续发生问题由装修单位负责整改1.5未完成整改内容由精装修单位进行整改终检后仍存在的问题，由精装单位负责维修1.6装修单位实施装修施工精装修单位进行精装修施工1.7样板点评，总结经验，分析问题，对其他楼层进行整改
2.移交人员配备要求下表是每单元移交的人数配置，供参考
3.移交前提条件移交前提条件是为了解决能走能运能做的问题3.1外墙门窗、阳台栏杆（窗台石上栏杆后安装）安装完成；3.2土建户内清洁完成；3.3室内外水电、消防安装工程基本完成3.4天、墙、管边、窗边无渗漏、开裂3.5厨房、阳露台不漏3.6卫生间渗水试验完成，并确保无漏3.7能提装饰供材料运输、集散、堆放、加工等的场地；3.8临时用水用电的接驳点和垂直运输工具3.9平水1米线基准点（要求公共部分的由土建总包弹出）
4.移交标准--实测实量实测实量非常重要，请牢记以下数据4.1天花顺平，水平度偏差小于等于15mm；4.2房间方正度偏差小于等于6mm；4.3抹灰垂直、平整度偏差小于等于4mm（普通抹灰规范要求）；4.4抹灰阴阳角方正度、直线度偏差小于等于4mm；4.5门垛厚度、宽度、高度偏差小于等于±5mm；4.6同一室内底盒标高差小于等于5mm（绝对标高）；4.7窗边大小头偏差小于等于5mm（1公分）；4.8室内、阳台、电梯厅的地面标高与设计值偏差小于等于5mm；4.9厨卫间的尺寸一致性小于等于6mm；（每栋楼为一套标准）4.10客厅、过道的尺寸一致性小于等于20mm。（每10层楼为一套标准）4.11其他①防渗抗裂：须对沉箱、阳台进行封闭试水②排水管通球试验：暂缓，待室外管线完成后统一测试移交。③给水管：带压移交，水压测试合格，不漏水。④铝合金门框、栏杆：分包单位做好成品保护后进行移交5.移交资料5.1防渗验收资料5.2楼层砌筑抹灰验收资料5.3楼层水电验收资料5.4控制线移交记录（标高线）发文明确不能随意改动5.5抹灰砂浆强度检验资料以上资料全部建立一户一档；入户大堂、架空层、电梯间等公区另设一档资料6.分项工程移交标准6.1土建部分6.1.1地面项目①地面实测实量前，精装单位应效验公共部分标高线和装修完成面平水地面铺贴部分的通过性和铺贴厚度的合理性
②地面问题：超高需打凿的，淤结砂浆垃圾未清理干净，楼板平整度差铺贴超厚
③以卧室精装完成面为±0.00点，地砖粘接层厚度超过60mm且面积超过0.5㎡和粘接层厚度不足10mm的部分由土建单位全数整改到位；地面管线预埋位置（尤其是靠门洞口位置）及房间四角重点检测
6.1.2墙面项目①抹灰强度要够，不然会造成饰面如墙面砖等大面积空鼓；平整度误差，墙砖饰面油漆饰面墙面平整度均≤4mm
②墙面垂直度误差，墙砖饰面垂直度≤3mm，其它饰面垂直度≤4mm
③墙面阴阳角误差，所有墙面阴阳角误差均≤4mm
④墙面空鼓整改范围：单面墙体小于5平方米，允许1处空鼓，空鼓面积不大于5平方厘米；单面墙体大于5平方米，最多允许2处空鼓，每处空鼓面积不大于5平方厘米；基层空鼓或抹灰强度不够，后期精装施工后大面积空鼓
⑤房间开间进深误差±15mm以内
⑥房间方正度检测，十字控制线检测误差≤10mm，对角线检测误差≤15mm
⑦同一轴线不同区域墙体错位，门垛错位严重的，厨房门连窗门垛错位致门槛石大小头严重的，窗上部阳角不正误差超4mm以上的
6.1.3顶面项目①对于未吊顶的天棚其平整度以水平标高线为参照误差极差±15mm
6.2安装部分要求：①土建点位按精装修施工图标准预留，不符的部分必须全数整改到位。②所有点位满足该户内最大功能需求，如设计不合理，工程应提出并做相应调整6.2.1给排水项目①给排水管道无渗漏、无堵塞，排水管道坡向、坡度正确（GB-）；②给水管检测试压1.0MPa,稳压30分钟后压降不超过0.05MPa，无渗漏；③检查给水管有无损伤，实测地面敷设的给水管与地面标高是否冲突（土建地面已提到）；④所有给水都必须做放水实验，保证流水通畅；⑤排水主管检测以通球为准，要求球径不小于管道的2/3；⑥地漏有效水封深度不小于50mm，构造内无存水弯的卫生器具与生活排水管道连接时应设存水弯，其有效水封深度不小于50mm；（GB-）6.2.2强弱电项目①配电箱内配线整齐，回路编号齐全，标示正确，箱内开关开启灵活品牌是否一致；②等电位端子齐全，接线位置正确；③强电进行通断和绝缘测试，导线间和导线对地间绝缘电阻值必须大0.5MΩ；④防雷接地由铝合金单位焊接，土建总包余留接地点；⑤开关边缘距门框边缘及墙边距离mm至mm，同位置不同层误差小于等于50mm；⑥土建穿线并线后预留接线长度；⑦同一室内的电源、电话、电视等插座底盒同功能应在同一水平标高上，高差应小于5mm
⑧墙砖饰面墙面底盒（包括强弱电箱及等电位盒）高出抹灰面15mm~20mm，油漆饰面墙面底盒高出墙面极差≤5mm6.2.3通风与空调，孔洞，开关面板①卫生间排气孔空调孔无渗漏、反坡、位置、大小正确、与插座位置协调（空调孔），装饰单位进场必须全数检查，如有不符的土建单位全数整改到位
②空调单位在移交阶段对所有户型空调外机位尺寸、内机安装位置进行测量，如有与设计配备冲突的，提出由专业工程师出具体处理方案；烟道止回阀安装高度位置正确且无功能障碍，抽油烟机单位检测
6.3门窗栏杆项目①户内门洞尺寸由木门施工单位进行实测实量②门洞口要求：最理想尺寸是木门订做的含框宽度左右各预留1.5公分安装缝隙，高度预留2公分安装缝隙（超宽超高，后补的砂浆都容易震动导致开裂或安装困难）③入户门门洞必须满足90°开启，土建预留装饰饰面厚度，开启无异响④入户门安装严格按照精装完成面标高进行安装，以设计轴线为标准保证门窗方正度，误差控制在5mm以内，门框无松动
⑤门窗洞墙体厚度误差±5mm
⑥门窗洞高宽误差极差10mm；对土建铝合金门窗的进出线必须以室内装饰墙面为标准进行安装，铝合金门窗框边距内墙装饰面的距离根据精装饰要求统一，确保室内门窗台面宽度一致
⑦铝合金框与土建抹灰面间距：砖饰面误差≤20mm，油漆饰面误差≤5mm
⑧铝合金门窗外围玻璃胶密封胶顺直、密实、无渗漏，材料自身安装无缺陷，做淋水实验检测，移交重点
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